一、現行「臺北市土地使用分區管制規則」綜合設計放寬規定僅針對具有一定規模以上之基地，就其留設空地、開放空間之比例、面積、有效面積計算係數與公共開放空間設置型式等項目作五點原則性規定。經研析仍有下列四點缺失。

(一)公共開放空間存在於住宅區及商業區之使用特性不同，且其要求之開放性亦有不同，其設置管制件尚缺乏因應不同特性之規定。

(二)現行綜合設計放寬規定，缺乏對公共開放空間設置與設施內容之標準規範。

(三)綜觀現行綜合設計公共開放空間獎勵之條文，僅規定取得獎勵之條件，對公共開放使用後之管理維護權責之及建商與購屋者間確認公共開放空間應供公眾使用之必要契約等相關事頁，均未加以規範。

(四)現行綜合設計僅對申請條件做最低標準之數量要求，至真正關係公共開放空間使用性之定性品質要求均付闕如。

二、經參考美國紐約與日本東京關於綜合設計獎勵與公共開放空間留設之規定，大抵可分為左列五大項目：

(一)公共開放空間的設置依住、商使用分區分別加以規定。

(二)建築申請案件獎勵額度有上限規定。

(三)對公共開放空間的審查標準相當詳細，尤其在技術性層面，均有極明確之數據標準。

(四)審查的程序極為嚴密，在美國須先取得都市發展局之審核許可與都委會主席核發之許可證明；在日本除須獲得特別許可外，尚須提請市長核備。無論美、日必要時均需舉辦公廳會，向一定範圍內之有關住戶說明徵詢意見。

(五)此外，對起造人之責任，管理維護基金設置，使用後之追蹤查核與處罰等事項，均有詳盡之規定。

三、綜合分析現行綜合設計公共開放空間獎勵規定所產生之問題，同時參考美、日相關法令條文，並針對國情不同之考量，除已於「臺北市土地使用分區管制規則」第十一章綜合設計放寬規定中做部分增修訂外，並為該規定能夠落實，乃研擬完成「臺北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點」。

四、綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點（草案）內容：本要點共廿一條，主要係針對綜合設計申請之建築案做一事前設計之規範，與使用後公共開放空間品質之維持，以求達到公共開放空間品質之提升與確實提供公眾使用之目的。其主要內容包含下列幾項：公共開放空間的配置標準、設施物的設置標準、申請必要圖說、管理維護基金之設置、管理維護執行計畫書之研究擬與備查、使用與管理、開發者與購屋者（住戶）之權利義務，及政府不定期查核及有關違規處罰等事項。

 臺北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點

一、本要點依台北市土地使用分區管制規則（以下簡稱管制規則）第八十二條之一規定訂定。

二、本要點適用範圍為依管制規則綜合設計放寬規定設計之建築基地，其主管機關為台北市政府工務局。

三、適用本要點之公共開放空間，應依左列規定檢討其設置：

(一)建築基地開發對周圍（基地相鄰街廓）環境影響之檢討。

(二)建築高度超過六十公尺，其建築物之量體及配置對公共開放空間微氣候等之影響檢討。

(三)公共開放設施內容，用途與建築物使用需求之說明。

四、公共開放空間之配置基準，除依管制規則第十一章綜合設計放寬規定外，應依左列規定：

(一)公共開放空間之配置應使其易於供公眾使用，能與臨接道路、公園、綠地、廣場、步道及相鄰之開放空間相連續，且其地平面應儘量與相臨道路之人行道高度齊平。

(二)公共開放空間形狀應至少一處為廣場式，且其配置之長寬比不得大於三比一。

(三)建築基地內設置提供為停車空間、汽車出入口、車道路徑、地下層之通風排煙等突出物、裝卸場、垃圾收集場等使用面積，不得計入公共開放空間有效面積計算。

五、商業區、市場用地及住宅區公共開放空間之配置基準，除依前點規定外，並應符合左列規定：

(一)商業區、市場用地：

1.公共開放空間之配置，應就整體市容景觀與活動功能等考量。其集中配置面積不得少於其公共開放空間總面積之百分之五十。

2.公共開放空間應面臨道路留設，其與道路臨接長度應大於基地臨接道路境界線總長度之三分之一。且其自道路境界線起算之深度，至少須為八公尺。但建築基地之建築線，依都市計畫指定須留設騎樓者，應從其規定，且該留設騎樓部分與開放空間臨接者，該部分計入公共開放空間有效面積。

(二)住宅區：

1.公共開放空間之配置，應就整體市容景觀與活動功能等考量，其集中配置面積不得少於其公共開放空間總面積之百分之四十。

2.公共開放空間應面臨道路留設，其與道路臨接長度應大於基地臨接道路境界線總長度之三分之一。且其自道路境界線起算之深度，至少須為八公尺。但建築基地之建築線，依都市計畫指定須留設騎樓者，應從其規定，且該留設騎樓部分與開放空間臨接者，該部分得計入公共開放空間有效面積。

3.地盤面積層供住宅單位使用部分，自建築物外牆起算二公尺範圍以內之公共開放空間，應為保障居住私密性之景觀處理，且其景觀設計不得阻隔為住戶私用，否則不得計入開放空間有效面積。

六、公共開放空間之設施基準規定如左：

(一)面臨道路留設之公共開放空間不得設置欄柵、土丘等障礙物，避免影響公眾使用之便利性。但得設置花台或灌木樹叢，其花台高度不得高於四十五公分，灌本樹叢不得高於一○○公分，並應至少保持該面臨道路長度三分之一為無障礙出入空間且其寬度最小不低於四公尺。

(二)公共開放空間應依地區公眾使用需要設置座椅、照明等設施，住宅區、商業區與市場用地之座椅。照明設施並應符合左表規定：

(三)公共開放空間如以樓梯或坡道連通道路，該樓梯或坡道之水平投影面積不得大於該公共開放空間面積百分之十，連通樓梯級高不得大於十八公分，級深不得小於二十六公分。

(四)公共開放空間之地盤面應設置排水、防水等設施，其供人行徒步鋪面應做防滑處理。

(五)公共開放空間之植被、植栽穴與土壤裸露處，應做防止土壤沖刷流失之處理。

(六)公共開放空間臨二條道路境界線交角十公尺範圍內，植栽之灌木高度不得高於道路路面八十公分，喬木樹冠底部距地平面淨高不得低於三公尺，並不得遮擋交通設施號誌。

(七)公共開放空間標示牌應以圖面載明位置範圍、平面配置、管理維護單位、政府主管機關及申訴電話，並應明確載明「本公共開放空間提供市民使用」之字樣。

(八)公共開放空間之設施基準為符合台北市建築基地之法定空地綠化實施要點之規定，其應考慮方便殘障使用。

七、公共開放空間之設置，應包括左設計圖說：

(一)設計標的位置圖：比例不得小於五千分之一，並說明基地面積、建築面積、土地使用分區、建蔽率、容積率、建築高度、各層樓地板面積（含地下各層）、各層使用狀況。

(二)影響圈分析圖：比例尺至少三千分之一，以共地相鄰街廓範圍內環境綠地、廣場、公園、步道、道路之關係及停車規劃、動線系統說明。

(三)配置圖：比例尺不得小於三百分之一，並標明建築物與周圍至少一個街廓之建築關係配置，建築外部空間處理構想及出入口、通道、圍籬與周圍道路動線之連繫關係。

(四)公共開放空間設計圖：比例尺至少百分之一，包含公共開放空間配置及面積計算、景觀設計、空間活動及設施用途、暨建築物地面層配置。

(五)各項設施細部設計圖說：載明公共開放空間設施使用材料、尺寸、構造、顏色、質感，以說明各項設施之使用性、安全性與管理維護需求。

(六)植栽計畫：比例尺不得小於百分之一，含植栽配置、綠覆率檢討、日照與陰影對植生之影響、澆灌系統、花台與人工地盤覆土部分之剖面圖。

(七)照明計畫：公共開放空間配置之照明效果，各時段供應照明之變化。

(八)建築物高度超過六十公尺，應做風洞效應評估，尤其側重超高層建築物所可能產生之微氣候及對公共開放空間使用之影響。

(九)基地周圍現況照片。

八、公共開放空間興闢完竣，申請使用執照時，起造人應檢附公共開放空間管理維護執行計畫書（以下簡稱執行計畫書）。但國民住宅社區之管理維護應依國民住宅有關法令辦理。

九、執行計畫書應載明左列事項：

(一)管理人姓名、職業、住址、身分證號碼。

(二)公共開放空間設施、及其管理維護事項。

(三)管理維護方式。

(四)管理維護基金金額及支用管理辦法。

(五)專戶儲存等有關事項。

(六)其他管理維護執行有關事項。

十、起造人應按該建築申請案樓地板單位面積工程造價金額百分之二十五與受獎勵樓地板面積乘積所得之金額，設置公共開放空間管理維護基金（以下簡稱管理維護基金）專戶儲存負責管理運用。但國民住宅社區管理社區管理維護基金之設置依國民住宅基金收支保管及運用辦法規定辦理。

十一、管理維護基金運用項目如左：

(一)公共開放空間設施物維修或更新費用。

(二)公共開放空間植栽更新或保養所需費用。

(三)公共開放空間所需水電及清潔費用。

(四)僱用管理、清潔及維修人員之費用。

(五)其他有關管理維護所需費用。

十二、管理維護基金為全體所有權人之共有財產，應隨區分所有權移轉，不得為各所有權人之事由讓與、扣押、抵銷或設定負擔。

十三、起造人應協助建築物及公共開放空間有關之所有權人組成管理委員會，於該管理委員會尚未正式成立前，以起造人為管理人，負責管理維護公共開放空間之責。

十四、起造人於公共開放空間管理委員會正式成立後，應就備案之執行計畫書及管理維護基金清算明細表及餘額款項等，移交管理委員會接管。起造人拒絕移交時，管理委員會得催告之。

十五、管理委員會之職掌如左：

(一)所有權人會議決議事項之執行。

(二)定期會議及臨時會之召集。

(三)管理維護基金及其他收入之收取、保管及動支。

(四)預算、會計、決算及其他管理事項之研擬及報告。

(五)管理人員之僱用、監督。

(六)共有及共用部分之清潔、維護、修繕等事項。

(七)共同事務興革事項之建議、糾紛及違規情事之調處。

(八)管理維護執行計畫者、管理公約、使用執照正本、竣工圖說、有關文件及會議紀錄等之保管。

(九)其他規約所定事項。

十六、管理委員會（或管理人）對於公共開放空間內任意堆積之廢棄物或架設之廣告物等，除應列舉事實提出證據，報請相關主管機關依法處理外，得逕予搬離或拆除，並要求其負擔所需費用。

十七、申請使用執照，應檢送竣工圖說及現況照片以憑勘驗，照片拍攝角度及張數以能表示公共開放空間之品質為準。

十八、主管機關對於已核發使用執照之公共開放空間，應予列管並不定期實施抽查。對於違反原備案執行計畫書內容或有關規定者，除通知管理委員會（或管理人）改善外，並依建築法規定處理。

十九、公共開放空間應依審核通過之配置與設施計畫等確實提供公眾使用。

二十、公共開放空間所有權人、使用人等均有遵守執行計畫書及管理委員會決議事項之義務，如有違反，應負其責任。

二十一、建築物及公共開放空間所有權人，如將其房屋出售（典）、贈與、繼承而移轉或出租時，應將建築物管理公約及執行計畫書列入契約。