問題

答覆

一、按於社區已推選區分所有權人會議召集人之情形時，是否須先踐履第二十七條第一項之程序，該召集人始依本條例規定為管理負責人？或召集人於其社區未成立管理委員會且未推選管理負責人之情形，依法即當然為其社區之管理負責人？

按「公寓大廈未組成管理委員會且未選任管理負責人時，以第二十五條區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。區分所有權人無法互推召集人或申請指定臨時召集人時，住戶得申請地方主管機關指定住戶一人為管理負責人。」為公寓大廈管理條例（以下簡稱本條例）第二十七條第四項業有明文。本案如公寓大廈未組成管理委員會且未選任管理負責人時，得以第二十五條區分所有權人互推之召集人為管理負責人。

二、依本條例規定，召集人為社區管理負責人，是否仍應向主管機關報備？住戶就其管理負責人身分有疑義時，應向何機關洽詢？應否辦理社區之公告？如何確認社區之管理負責人究為何人？

有關第二十五條第三項所定召集人推選程序，自應依公寓大廈管理條例施行細則第八條規定辦理。又按同細則第十五條規定，本條例所定之公告，應於公寓大廈公告欄內為之，未設公告欄者，應於主要出入口明顯處所為之。

三、於第一屆成立管理委員會並報備在案之社區，於第一屆委員會任期屆滿改選後，第二屆委員會是否仍應向主管機關報備？若住戶規約已規定應選管理委員會之人數，則改選時人數未達應選委員人數，如何處理？

一、按公寓大廈成立管理組織後管理負責人、主任委員或管理委員有異動時，得否向受理機關申請報備乙節，法無明文，為本部八十六年四月十八日台八六內營字第八六○三○六號函示有案。

二、關於設有管理委員會者，其主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法，非經載明於規約者，不生效力，公寓大廈管理條例施行細則第二條業有明定，換言之，有關管理委員之選任其委員人數，既經載明於規約中，自生效力，為本署九十年十二月二十五日營署建管字第○六三九○○號函示有案。有關若住戶規約已規定應選管理委員會之人數，則改選時人數未達應選委員人數，如何處理乙節，應請依前揭規定辦理。

四、公共基金應設專戶儲存，則以召集人為管理負責人之情形，因其無法以委員會名義開設專戶，是否適宜起造人核撥移交之公共基金？

公寓大廈管理條例公布施行後，依據該條例第十八條規定設置之公共基金於金融業者設立專戶儲存時，於存款實務上衍生之疑義乙案，經本署八十五年六月十三日營署字第五八四三○號函示有案。至於以管理負責人名義如何向金融機構設專戶儲存公共基金，請另逕向金融機構洽詢。

五、於管理委員會成立前，為執行社區管理維護工作所支出之費用，如因區分所有權人會議未達普通決議之門檻，或未於會議中討論該筆費用之支付，如何以公共基金支付費用？住戶規約無相關規定，區分所有權人會議亦無類似決議，管理負責人得否為執行社區管理維護工作，訂定社區住戶每月應繳一定數量之管理維護費用？

按公寓大廈管理條例第十條第二項及第三項公寓大廈共用部分、約定共同部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或區分所有權人按其共有之應有比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。另共用部分、約定共用部分之管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。為公寓大廈管理條例第十條第二項、第三項之規定，所稱區分所有權人會議決議或規約之規定者，應依公寓大廈管理條例規定程序召集或訂定始具法律效力，並不以向縣市政府申請報備為要件，故有關公寓大廈管理組織尚未完成向縣市政府申請報備手續前，管理費之收取，應依前揭條例規定或區分所有權人會議決議或規約規定辦理。（本部八十六年一月三十日台內營字第八六七二一六四號函示有案）