主旨：有關公寓大廈集合住宅戶數變更之適法性問題，本會意見如說明，請 查照。

說明：

一、本件係依本會九十二年六月九日北市法二字第○九二三○四六五一○○號函檢送本會九十二年六月二日召開「研商公寓大廈集合住宅戶數之變更」乙案之會議結論辦理

二、有關九十二年六月二日召開「研商公寓大廈集合住宅戶數之變更」乙案之會議記錄略以：

(一)工務局就領得使用執照建築物申請變更戶數訂定「臺北市領得使用執照建築物增（減）編門牌之申辦原則一覽表」，屬裁量基準之性質，惟該一覽表內規定戶數變更後之各戶居室樓地板面積至少應達四平方公尺，似屬過小，建議參考都市發展局都市設計時就第四種住宅區每人享有二十平方公尺面積之設計基準，將本市住宅區申請戶數變更後之各戶居室樓地地板面積限制為至少應達二十平方公尺，以為符合人性尊嚴之人類最小居住面積要求。

(二)鑒於分戶涉及公寓大廈之結構安全、公共設施利用權等共同利益，由法規會再研究是否應要求分戶之申請人提出符合公寓大廈管理條例第二十九條第一項規定之區分所有權人會議決議之同意，以保障公寓大廈區分所有權人之共同利益。

三、本案再經本會研析，認公寓大廈集合住宅戶數之變更，似以要求分戶之申請人提出符合公寓大廈管理條例第二十九條第一項規定之區分所有權人會議決議之同意，較為妥適。其理由如下：

(一)按建築法第七十七條第一項規定：「建築物有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。」公寓大廈管理條例第四條第一項規定：「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。」同法第五條規定：「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。」故原則上，除法律另有限制外，公寓大廈之區分所有權人應得本於其所有權能，自由決定是否將其專有部分分戶使用、收益及處分。而公寓大廈管理條例第五條規定，所謂「妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為」，是否包括區分所有權人分戶之行為？應為本案考量之重點。

(二)本會認為，在以供居住為目的之公寓大廈，由於個別區分所有權人就其專有部分之房屋，再進行分戶時，通常涉及建築物原有隔間及承重之變動，而有結構安全上之考量，或是戶數增加後，須加設水表、電表、信箱、對講機等設施於公寓大廈之公共空間，甚或須破壞其結構體進行安裝，且戶數增加勢將造成公寓大廈居住使用之人數增加，因而增加公寓大廈整體公共設施之使用負擔，影響原住戶之生活品質及公共設施利用權，故分戶行為似已超越建築物之正常使用方式，可認為該戶數變更有影響於即違反全體區分所有權人之共同利益之行為。

(三)上開分戶行為既屬違反區分所有權人之共同利益之行為，則非經受影響之區分所有權人同意，應不得任意為之。亦即其分戶行為應依公寓大廈管理條例第二十九條第一項規定之區分所有權人會議決議之同意行之，始為合法。