主旨：有關領有使用執照屬於公寓大廈之既有建築物之防空避難室，擬用途變更為防空避難室兼臨時營業性使用疑義乙案，復如說明，請查照。

說明：

一、復貴局九十一年二月二十一日北市工建字第○九一五二三七三一○○號函。

二、按「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織。」為公寓大廈管理條例（以下簡稱本條例）第四十三條第一項所明定，如該公寓大廈依本條例規定已有管理組織設立及規約之訂定，自有本條例之適用，否則，除不能適用管理組織相關辦法外，其住戶在公寓大廈之行為，仍適用本條例。有關本條例第五條、第十五、第十六條等，對共用部分、專有部分之使用本部九十年三月三十日台九十內營字第九○八三○七一號函檢送公寓大廈管理條例執行疑義會議紀錄函釋有案（如附件一）。是公寓大廈管理條例公布施行前，領有使用執照之防空避難設備，得否申請作為臨時使用、營業使用乙節，應依本條例第十六條第二項，不得供營業使用規定辦理；至其公寓大廈防空避難設備於本條例公布施行前，業經核准臨時使用、營業使用有案，申請變更使用者，除依本部八十六年四月十七日台內營字第八六七二六二○號函釋規定（如附件二），按建築法第七十三條執行要點之規定，其營業項目在同一類組範圍內變更或作較輕度營業使用，得免辦理變更並免經區分所有權人會議決議之同意外，並依照有關規定辦理。

第一案

案由1-1：有關行政院消費者保護委員會八十九年十二月二日台八十九消保法字第○一三四三號函檢送該會「討論中華民國建築投資商業同業公會全國聯合會就預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項建議修正案以及審議不動產買賣契約書範本草案第四次會議」會議紀錄結論三附帶決議－(一)，有關中華民國建築投資商業同業公會全國聯合會提出公寓大廈管理條例第四十八條以及其所製作之「約定專用之規約」之適用疑義案。

結論：

一、按公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共同部分標示之詳細圖說及住戶規約草約，公寓大廈管理條例第四十四條業有明定，除公寓大廈管理條例第七條所列舉不得為約定專用部分外，建築師得依起造人意思，標示約定專有部分之詳細圖說部分，亦非法所不許；茲鑒於規約範本僅具參考性質，起造人擬具規約草約因其建築設計與管理維護原則之不同而有所不同，請各直轄市、縣（市）政府建築主管機關於受理建築許可申請時，不宜硬性規定規約草約內容不得修改前揭規約範本之文字內容。

二、有關財團法人中華民國消費者文教基金會就「規約範本」所提建議意見，納供爾後修法之參考。

案由1-2：有關中華民國建築投資商業同業公會全國聯合會建議參考公寓大廈管理條例第二十七條規定，修正本部地政司所擬前開案由1-1之定型化契約（草案）中，涉及「管理委員會」之部分文字及請本部在未解決上開管理條例第四十八條等規定之前，不宜公告前開記載事項一案。

結論：本案涉及「管理委員會」之部分文字，宜修正為「管理負責人或管理委員會」較妥，本案建議修正條文對照表如附表，請本部地政司納參，作業單位將不另行函。

第二案

案由：有關電信法第三十三條第二項與公寓大廈管理條例第八條第一項規定適用疑義乙案。

結論：有關「電信法」第三十二條第二項與「公寓大廈管理條例」第八條第一項之規定，並無特別普通及優越關係，「電信法」第三十三條第二項並無排除「公寓大廈管理條例」第八條第一項之適用，是如第一類電信事業或公設專用電信設置機關依上開電信法第三十三條第二項規定以有償使用公寓大廈建築物屋頂，設置無線電基地臺時，仍應依公寓大廈管理條例第八條第一項之規定，經區分所有權人會議之決議辦理，倘未依前開規定辦理，地方主管公寓大廈機關得依同條例第八條第二項執行恢復原狀。至於電信事業單位另依「電信法」第三十三條第二項規定主張其權利其窒礙難行之處，建議交通部循修法程序釐清。

第三案

案由：有關公寓大廈管理條例公布施行前領得建造執照之建築物未成立管理組織、成立管理組織未完成報備或公布施行後未成立管理組織之公寓大廈屋頂申請架設廣告物、廣播天線及行動電話基地臺應檢附文件為何？及違反規定經住戶檢舉時可否依本條例第三十九條第一項第二款處以罰鍰及處分對象（業主、住戶或管理委員主任委員或負責人）為何乙案。

結論：

一、有關沒有成立管理組織是否適用公寓大廈管理條例乙節，按公寓大廈管理條例規定，如果未成立管理委員會或選定管理負責人時，除不能適用管理組織相關辦法外，其住戶在公寓大廈之行為，仍適用公寓大廈管理條例，如依本條例第五條、第十五條、第十六條等，對共用部分、專有部分之使用還是有公寓大廈管理條例之適用，故該公寓大廈如無管理組織之設立及規約之訂定，住戶得逕依本條例第四十六條申請地方主管機關對違法住戶予以處理。

二、有關建築物屋頂層設置招牌廣告或樹立廣告，應申請雜項執照者，如設置處所所屬公寓大廈管理條例公布施行前領得建造執照且管理組織尚未報備者，應檢具設置處所現有管理組織同意之決議或所有權人依土地法第三十四條之一同意使用證明文件始得受理申請，業經本部八十九年十一月二十一日台八九內營字第八九八五○○三號函示有案。至無須申請雜項執照者，為便於認定廣告物設置之申請案件，受理申請時標準之認定，依本部八十六年七月九日台（八十六）內營字第八六七三二○九號函辦理。

三、有關公寓大廈屋頂申請架設廣播天線及行動電話基地臺部分，併同第二案結論辦理；至有關行動電話基地臺應檢附文件乙節、係屬交通部之業務權責。

第四案

案由：為地下室違章建築（增設機械停車）涉及違反建築法第二十五條第一項規定疑議乙案。

結論：

一、依違章建築處理辦法第五條規定，認定尚未構成拆除要件者，通知違建人於收到通知後三十日內，依建築法第三十條之規定補行申請執照違建人之申請執照不合規定或逾期未補辦申請執照手續者，直轄市、縣（市）主管建築機關應拆除之，本案有關地下室違章建築（增設機械停車）涉及違反建築法第二十五條第一項規定乙節，應依前開規定辦理，至補辦手續罰款對象，係以其行為人，違建人為對象。

二、另有關公寓大廈社區內公用部分之管理員室、開放空間之圍牆倘為建商所承造，其所有權亦已移轉，涉及違反公寓大廈管理條例第三十八條與第三十九條之規定時，其處分對象應為何？又倘為管理委員會擅自決議或經區分所有權會議決議所建之，其處分對象及方式為何？乙節，應依本條例第三十八條與第三十九條之規定辦理，其處分對象為住戶或區分所有權人。

第五案

案由：有關大樓住戶規約規定「主任委員一名，由住宅區委員互選之」，排除某區之管理委員不得出任委員，是否有違反公寓大廈管理條例第二十七條第二項前段「公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員」乙案。

結論：按「公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員」及「本條例所訂規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項非經載明於規約者，不生效力.二、設有管理委員會者，其主任委員、管理委員之選任、解任、權限及其委員人數、召集方式及事務執行方式」，公寓大廈管理條例第二十七條第二項及同條例施行細則第二條已有明定，是基於公寓大廈管理組織係自治組織，有關管理委員、主任委員之選任，依同條例第三十一條規定，以規約約定者，自有約束效力，另查地方主管機關受理公寓大廈管理組織報備之規約，僅作形式之審查，無須對於其實質效力認定，本部八十七年八月十日台八七內營字第八七七二四八二號函已有明釋；又規約係為增進共同利益，確保良好生活環境，訂定共同遵守事項，至規約是否達到上開目的，違反規定產生爭議時，乃法律行為強制或禁止規定，發生無效等節，係屬涉民法第七十一條規定，屬私權爭執問題，宜透過民事訴訟程序解決。

七、散會。