主旨：核定公告本市都市計畫「變更『修訂臺北市主要計畫商業區(通盤檢討)計畫案』內有關商業區變更回饋相關規定案」計畫書，並自民國94年8月30日零時起生效。

依據：

一、本市都市計畫委員會94年8月12日北市畫會一字第09430230000號函。

二、都市計畫法第23條。

公告事項：

一、詳如都市計畫書。

二、公告地點：1.本府公告欄（無附件，計畫書置於本府市政大樓1樓聯合服務中心都市計畫櫃檯）。2.北投區公所、士林區公所、大同區公所、中山區公所、內湖區公所、中正區公所、萬華區公所、大安區公所、松山區公所、南港區公所、信義區公所、文山區公所。3.刊登本府公報（無附件）。

變更「修訂台北市主要計畫商業區(通盤檢討)計畫案」內有關商業區變更回饋相關規定案

申請單位：臺北市政府

計畫範圍：本府84.9.27府都二字第84064377號公告之「修訂台北市主要計畫商業區(通盤檢討)計畫案」內變更之商業區

類    別：修訂

法令依據：都市計畫法第27條第1項第3款

詳細說明：

壹、變更緣由：

本府84.9.27府都二字第84064377號公告之「修訂台北市主要計畫商業區(通盤檢討)計畫案」規定，該計畫案內變更之商業區建築基地於申請變更使用時，除需符合變更規模限制及社區參與規定外，並應依變更商業使用之回饋土地比例原則等規定辦理回饋後，始得做商業使用。惟該計畫案公告實施迄今，時空環境已有大幅改變，且近年來整體經濟景氣低迷，不動產開發收益不若以往，加上本市土地使用分區管制規則允許住宅區附條件作部分商業複合使用，故原計畫自公告迄今，申請回饋案件僅10餘件。為利原都市計畫之規劃目標得以有效達成，前開計畫案內所規定之變更回饋規定，實有重新檢討之必要，爰辦理變更「修訂台北市主要計畫商業區(通盤檢討)計畫案」內有關商業區變更回饋相關規定，期使變更回饋規定能更合理且彈性地反映發展階段及現今不動產市場的變遷，以順利引導商業使用進駐商業區，加速全市商業區及服務架構健全發展。

貳、原都市計畫規定：

84.9.27府都二字第84064377號公告之「修訂台北市主要計畫商業區(通盤檢討)計畫案」，總計變更商業區149處、面積303公頃，原計畫柒、四商業區變更條件內，針對已變更為商業區之基地，就「建物變更使用」、「基地新建改建」、「街廓整體開發」及「土地整體規劃」等不同之開發方式，分別訂定樓層及面積等規模規定，並針對「建物變更使用」及「基地新建改建」，正面列舉應辦理社區參與之項目。另規定依不同變更商業使用類型訂定不同回饋土地比例（自15％至35％），並得視實際情況改以等值之樓地板面積、停車空間代替或依相關法令以繳納代金代替。回饋樓地板面積數量之計算，以回饋土地面積乘基地平均容積率再乘以0.7為原則，至提供停車空間部分，以每20平方公尺樓地板面積算1個停車位計算，詳細計畫規定如下：

商業區變更除符合上述變更原則外，依個別基地條件與開發方式之不同，仍應符合下列變更條件（含適用政府主動變更原則及人民陳情案處理原則者），始得依本計畫之規定辦理，否則仍維持原計畫。

一、基本條件：

(一)有關變更商業區之規模限制、社區參與及審核程序等基本條件依開發方式之不同列表規定如下：

開發方式	規 模 限 制	社 區 參 與	審核程序	備  註
建物變更使用	同層及以下諸樓層均供商業使用者	如供特種零售業（煤氣、瓦斯、煤油等燃料、礦油業、爆竹煙火）、娛樂健身服務業（歌廳、夜總會、俱樂部）或特定服務業則應同幢及毗鄰住戶3分之2以上同意始得變更或建築使用。 如供餐飲業(200㎡以上)、修理服務業(機車修理)、娛樂健身服務業（撞球房、兒童樂園、視聽歌唱業、電動玩具店）殮葬服務業及各類工業則應同幢及毗鄰住戶2分之1以上同意始得變更或建築使用。 其他經本府認定之使用項目，得比照或排除前述規定辦理。	可逕向建管處依法提出申請惟仍應符合後述回饋條件	應維持各該原使用分區之建蔽率、容積率規定
基地新建改建	基地規模未達1千平方公尺者 商業使用之樓層應以整層並立體連續使用為原則，惟如與住宅立體混合使用，其住宅部分應設置獨立出入口
基地新建改建	基地規模達1千平方公尺以上或與鐵路、捷運車站聯合開發者 商業使用之樓層應以整層並立體連續使用為原則，惟如與住宅立體混合使用，其住宅部分應設置獨立出入口		送台北市土地開發審議委員會備查後向建管處依法提出申請	容積率得酌予提高，惟需經台北市土地開發審議委員會同意及另案經各級都市計畫委員會審議通過後，始得增加容積率。
街廓整體開發	1街廓以上或基地規模達3千平方公尺以上者	擬(修)訂整體開發（載明使用強度、高度量體、項目與回饋計畫）並公開舉辦說明會	送台北市土地開發審議委員會審核同意後向建管處依法提出申請。惟如涉及都市計畫變更，則應先送都委會審議通過後，始得申請建照
土地整體規劃	2公頃以上	擬(修)訂細部計畫（載明使用強度、高度、量體、項目與回饋計畫）公開展覽並舉辦說明會	送台北市土地開發審議委員會審核後併同審核意見送都委會審議

(二)前述基地與鐵路、捷運車站及其出入口相鄰者，於進行審核程序前，應先與主管單位就車站連通與整體開發事宜進行協調。

說明：前表有關社區參與中住戶同意之認定，毗鄰住戶之定義以及有關公開舉辦說明會等相關作業規定，由本府另訂之。

二、回饋條件：

(一)建築基地於申請新建、增建、改建及變更為本案許可之商業使用時，應依申請樓地板面積佔允建容積之比例計算預留部分比例之土地(或鄰近等值之土地)供當地所最需之各項公共設備與服務使用，並由申請人提出，依程序經審議後決定。

(一)變更商業使用之回饋土地比例原則如下表

變更商業使 用類型   原使用分區	商一	商二	商三	商四	備註
住宅區	15％	20％	20％	25％	變更商業使用類型依前述檢討原則及計畫書圖各編號商業區辦理
工業區	25％	30％	30％	35％

(三)前項回饋之土地得視實際情況改以等值之樓地板面積（或鄰近等值之樓地板面積）或依相關法令以繳交代金替代，依開發方式與規模限制之不同，各基地之回饋方式得依下表辦理，惟需經台北市土地開發審議委員會同意。

開 發 方 式	規 模 限 制	回 饋 方 式	備         註
建物變更使用	同層及以下諸樓層均供商業使用	以繳交代金方式或提供停車位為原則。	需經台北市土地開發審議委員會同意，惟如以繳納代金方式回饋者，得逕向建管處提出申請。
基地新建改建	基地規模未達1千平方公尺者	以繳交代金方式或提供停車位為原則。
基地新建改建	基地規模達1千平方公尺以上或與鐵路、捷運車站聯合開發者	以回饋土地、等值之樓地板面積、繳交代金或提供停車位。
街廓整體開發	1街廓以上或基地規模達3千平方公尺以上者	以回饋土地、等值之樓地板面積、繳交代金或提供停車位。
土地整體規劃	2公頃以上	以回饋土地、等值之樓地板面積、繳交代金或提供停車位。

(四)前項回饋樓地板面積數量得以回饋土地面積乘基地平均容積再乘0.7之方式為計算原則，如提供作停車空間，則原則得以每20平方公尺計算1個停車車位。

(五)上述回饋之土地與樓地板面積於建築完成後，申請使用執照前應無條件提供予台北市政府，登記為台北市政府所有，並由台北市政府決定管理及運用之方式。

(六)上述回饋土地比例原則與樓地板面積計算方式，如申請案經台北市土地開發審議委員會審議通過得不受此原則性之規定。

(七)本案商業區檢討原則上以不變更使用強度為原則，惟基地規模達1千平方公尺以上或與鐵路、捷運車站聯合開發者，得經台北市土地開發審議委員會同意後或於擬(修)訂都市計畫時酌予調整，但如為增加容積者，則其回饋數量亦應再予增加（增加數量依程序由台北市土地開發審議委員會及各級都委會決定）。

參、計畫修訂目標

一、在維護環境品質之前提下，調整放寬回饋之規模條件限制並簡化審核程序及社區參與規定，活絡商業活動之發展。

二、修訂回饋計算公式，合理調降回饋標準，並促使回饋機制彈性化，以適應社經環境變遷。

肆、變更計畫內容：

一、計畫變更原則

原計畫有關變更之基本條件及回饋條件，在承續前開計畫修訂目標下，變更原則如次：

(一)有關變更之基本條件部分：

1.簡化開發方式為「建物變更使用」、「基地新建增建改建」及「土地整體規劃」，並針對各項開發方式之樓層、規模及審核程序規定進行檢討，予以簡化。

2.有關應辦社區參與之項目及辦理程序，以變更後各級商業區，依「臺北市土地使用分區管制規則」、「臺北市土地使用分區附條件允許使用核准標準」及「臺北市社區參與實施辦法」規定辦理。另考量原住宅區變更為商業區之建物變更使用，除鼓勵商業使用進駐之目標外，亦應兼顧原住宅區內住戶環境品質，故針對原住宅區變更為商業區者，其建物變更使用作第24組：特種零售業甲組（煤氣、瓦斯、煤油等燃料）、第32組：娛樂服務業（歌廳、夜總會、俱樂部、電動玩具店）、第34組：特種服務業、第36組：殮葬服務業等使用時，仍應適用前述列舉法令，辦理社區參與。

(二)有關變更之回饋條件部分：

1.修訂放寬回饋之條件，由住宅區變更為商業區之基地，原分區依本市土地使用分區管制規則已附條件允許使用之項目，申請作變更後商業區許可之商業使用，免予回饋。

2.原計畫規定依土地面積比例辦理回饋，較不具彈性，且無法因應社經環境變遷，本計畫以變更前後土地價值之變動，作為變更回饋計算之標準，據以訂定回饋金計算公式。

3.為配合重大政策及產業發展需要，得視個案需要循都市計畫程序，經臺北市都市計畫委員會同意後，免予回饋。

二、變更內容

(一)基本條件：

1.有關變更商業區之規模限制、社區參與及審核程序等基本條件依開發方式之不同列表規定如下：

開發 方式	樓層及規模	社    區    參     與	審核程序	備  註
建物變更使用	原住宅區變更為商業區者，其建築物申請變更為非住宅使用時，其同層及以下諸樓層須均非供住宅使用或取得同層及以下諸樓層供住宅使用之住戶同意書。	1.原住宅區變更為商業區者，其建築物申請作下列使用項目時，應經該棟及毗鄰建築物所有權人一定比例之同意，始得設置。 前項有關所有權人同意之比例，於已依法完成公寓大廈管理組織之公寓大廈，應依公寓大廈管理條例第31條規定辦理。未依法完成公寓大廈管理組織之公寓大廈，比照前開條例第31條規定比例辦理。 第24組：特種零售業甲組（煤氣、瓦斯、煤油等燃料） 第32組：娛樂服務業（歌廳、夜總會、俱樂部、電動玩具店） 第34組：特種服務業 第36組：殮葬服務業 2.除前項規定外，餘變更後各級商業區逕依「臺北市土地使用分區管制規則」、「臺北市土地使用分區附條件允許使用核准標準」及「臺北市社區參與實施辦法」規定辦理社區參與。	逕向建管處依法提出申請。	1.84.9.27.公告之「修訂台北市主要計畫商業區（通盤檢討）計畫案」公告後新建、改建之建築物，其建築物變更使用不適用本欄規定。 2.毗鄰建築物係指平行於該棟建築物外牆面線15公尺所涵蓋之建築物，該建築物面積於涵蓋範圍內不足50％者不計。
	其餘分區變更為商業區者	變更後各級商業區逕依「臺北市土地使用分區管制規則」、「臺北市土地使用分區附條件允許使用核准標準」及「臺北市社區參與實施辦法」規定辦理社區參與。
基地新建增建改建	基地新建、增建、改建規模未達6千平方公尺或新建、增建、改建總樓地板面積未達3萬平方公尺者。	變更後各級商業區逕依「臺北市土地使用分區管制規則」、「臺北市土地使用分區附條件允許使用核准標準」及「臺北市社區參與實施辦法」規定辦理社區參與。	逕向建管處依法提出申請。
	一街廓以上或基地新建、增建、改建規模達6千平方公尺且新建、增建、改建總樓地板面積達3萬平方公尺者	變更後各級商業區逕依「臺北市土地使用分區管制規則」、「臺北市土地使用分區附條件允許使用核准標準」及「臺北市社區參與實施辦法」規定辦理社區參與。	擬訂回饋計畫書送台北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會審核同意後向建管處依法提出申請
土地整體規劃	基地規模達2公頃者		依都市計畫變更程序辦理。

2.本案商業區檢討原則上以不變更使用強度為原則，惟基地規模達2000平方公尺以上者，得經台北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會同意後或於擬(修)訂都市計畫時酌予調整，本項規模因素，容積增加上限不得超過原基準容積30％，容積增加數量依程序由台北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會或臺北市都市計畫委員會審議決定。

3.依前項規定所增加之容積樓地板，於扣除營建及管銷成本之淨利益，應回饋50％，並登記為臺北市所有，前項應回饋之樓地板經市府同意，得採代金方式代替。

(二)回饋條件

1.建築基地新建、增建、改建及變更為本案許可之商業使用，於核發使用執照前，其回饋應繳交完畢。惟由住宅區變更為商業區之基地，原分區依本市土地使用分區管制規則附條件允許使用之項目，申請作變更後商業區許可之商業使用，免予回饋。

2.前項2公頃以下之建築基地（建物變更使用及基地新建、增建、改建），回饋規定如次：

(1)變更回饋金之計算依下列公式辦理：

（V1—V）×S×R1×R2×R3×（1+L）×P

V ：申請基地於申請當期之公告土地現值（元／平方公尺）

V1：以申請基地直線範圍2公里內，距離最近且與申請基地同級之商業區街廓，當期平均公告土地現值，視為變更後之價值。如申請基地直線範圍2公里內，無同級商業區者，則以直線距離最近之商業區街廓，當期平均公告土地現值，視為變更後之價值。

前開街廓公告土地現值之平均值需高於申請基地之公告土地現值。

如直線距離最近之商業區，無符合上開條件之土地，則次第向外並依前開選取原則，選擇符合規定之商業區土地（元／平方公尺）。

S ：申請基地之基地面積(平方公尺)

R1：容積差距調整參數(申請變更基地之法定容積率／V1採用之商業區法定容積率)

R2：實際變更使用比例調整參數（申請變更基地實際變更之建物容積樓地板面積和／建物總容積樓地板面積)（建物總容積樓地板面積之核算以使用執照竣工圖所載為依據）

R3：V1調整參數（R3依下表換算）

V1之商業分區 申請基地分區	商一	商二	商三	商四
商一（特）	1	0.95	0.95	0.9
商二（特）	1.05	1	1	0.95
商三（特）	1.05	1	1	0.95
商四（特）	1.1	1.05	1.05	1

註：V1調整參數之訂定，係參酌原計畫（84.9.27.）有關住宅區變更為商業區應回饋土地比例之差額

L：回饋土地當年台北市政府徵收土地之加成補償乘數

P：變更利得回饋比例  P＝0.3

(2)基地新建、增建、改建規模為1街廓以上或基地面積達6千平方公尺且總樓地板面積達3萬平方公尺者，其回饋金之繳納得依地區實際發展情況，改以等值之土地、樓地板面積或停車位替代，並應擬訂回饋計畫書送台北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會審查，經該委員會審核同意後向建管處依法提出申請。

(3)前項回饋土地面積、回饋樓地板面積及回饋停車位數之計算依下列公式換算：

Α.回饋土地面積（平方公尺）＝應繳納回饋金／（1+L）V

Β.回饋樓地板面積（平方公尺）＝應回饋土地面積×申請基地之法定容積率×0.7

Ｃ.回饋停車位 ＝應回饋樓地板面積（平方公尺）／20，不足1停車位者以1停車位計算（回饋之停車空間需具備下列條件：ａ.回饋停車空間需有獨立人行出入口；ｂ.停車格位需達37格以上，並集中留設；ｃ.回饋停車空間非屬防空避難室及共同使用部分）。

3.前項達2公頃之建築基地（土地整體規劃），回饋規定如次：

(1)變更商業使用之回饋土地比例原則如后表：

變更後 商業區 原使用分區	商一	商二	商三	商四	備    註
住宅區	15％	20％	20％	25％
工業區	25％	30％	30％	35％	工業區變更之回饋亦需符合都市計畫工業區檢討變更審議規範規定

(2)前項回饋土地得視實際情況改以等值之樓地板面積（或鄰近等值之樓地板面積）、停車空間或依「臺北市建築物附設停車空間繳納代金及管理使用辦法」以繳交代金代替。

(3)前項回饋樓地板面積數量得以回饋土地面積乘基地平均容積率再乘0.7之方式為計算原則，如提供作停車空間，原則每20平方公尺計算1個停車車位。

(4)上述回饋土地比例原則與樓地板面積計算方式，如申請案經台北市都市計畫委員會審議通過得不受此原則性之規定。

4.本案回饋土地者，應於申請建造執照前土地移轉登記為臺北市所有；回饋樓地板、停車位者，應於建築完成後申請使用執照前，辦理建物所有權第一次登記時無條件登記為臺北市所有。

5.為配合重大政策及產業發展需要，得視個案需要循都市計畫程序，經臺北市都市計畫委員會同意後，免予回饋。

伍、本變更計畫書內未規定事項應依原計畫書及其他相關法令規定辦理。

陸、臺北市都市計畫委員會審議情形：

一、本案經提本市都市計畫委員會93年7月29日第532次委員會議決議：「本案因涉及本市商業區發展政策，由李委員永展、張委員桂林、張委員章得、陳委員鴻明組成專案小組，請李委員永展擔任召集人，詳予審查後再提會審議；至於其他未與會委員則於會後逐一調查是否加入本專案小組」。

二、本案於93年9月3日本市都市計畫委員會第533次委員會議決議：「專案小組成員增加吳委員光庭、黃委員武達、邊委員泰明、徐委員木蘭、林委員志盈5位委員」。

三、本案專案小組因李委員永展受聘為內政部都市計畫委員會委員，於94年1月27日本市都市計畫委員會第539次委員會議決議：「請邊委員泰明擔任召集人」。

四、本案專案小組分別於93年11月1日、93年11月19日、93年12月15日、94年3月17日、94年3月31日、94年5月16日召開6次專案小組審查會議（附件1），經都市發展局94年6月30日北市都規字第09432792700號函送修正內容對照表，全案提94年7月7日第544次委員會議決議：

(一)本案依專案小組審查結論及都市發展局修正內容對照表修正通過。

(二)公民或團體所提意見審決如后附綜理表（附件2）。

柒、本細部計畫書業依臺北市都市計畫委員會審議決議修正完竣。

附件1

變更「修訂台北市主要計畫商業區(通盤檢討)計畫案」內有關商業區變更回饋相關規定案臺北市都市計畫委員會專案小組審查會議結論

(一)第1次專案小組審查會議（93年11月1日）結論：

1.本案應先釐清下列主要議題，將有助於後續細部條文的討論：

(1)發展局已將依照84年商業區通檢案申請案件作大略分析，但申請案件鮮少的背後因素，應做分類探討，作為本案檢討的依據。

(2)於變更回饋內容，似乎針對變更後所增加的利益要求回饋，但對於變更為商業使用之後所產生的外部衝擊，其所消耗的社會成本，已經不能單就社會公平、正義原則方式計算利益基礎，必須界定清楚並說明該如何進一步處理？否則從外部性觀點而言，變更者並未消弭外部成本。

(3)對於變更案所回饋的樓地板面積或停車位，後續的管理問題，必須有制度的改變。

(4)回歸現有台北市土地使用分區中商業區的使用並沒有這麼大的需求量的情況下，對於商業檢討基地容積放寬是否恰當？應再詳細分析；且其容積獎勵的門檻應明確訂定，容積增加幅度是否合乎比例原則。

2.關於建物變更使用除同層及以下諸樓層供住宅使用之住戶同意書之外，建議賦予「公寓大廈管理委員會」部分否決權力。

3.針對第24組特種零售業甲組（煤氣、瓦斯、煤油等燃料）、第32組娛樂服務業（歌廳、夜總會、俱樂部）等外部性使用比較強烈者，避免社區參與無法彰顯功能，應直接限制使用。

4.本計畫案的檢討原意既以活絡商業開發為旨意，在兼顧原建築住宅品質之下，因此變更申請案應以建物分層分戶變更使用從「嚴」，建物整棟變更使用、基地新建改建及土地整體規劃從「寬」為辦理原則。

(二)第2次專案小組審查會議（93年11月19日）結論：

1.就這2次專案小組所討論內容，尤其針對使用組別放寬、回饋公式計算部分，做具體的整理。

2.對於「公寓大廈管理條例」納入管制條文乙項，內容已符合管制的精神，但是其文字部分為求嚴謹，應徵詢法規專業人員協助。

3.84年公告實施之商業區通盤檢討案對於未申請商業使用著，將回歸住宅分區等強制商業使用申請議題，於本次檢討計畫中無法彰顯；因此本次通盤檢討除在增加商業申請之外，於公共利益與都市發展間取得平衡，甚至要考慮未來面臨結構性檢討（例如分區的回復）的困難度。

4.為降低使用分區名稱的混淆，建議分區名稱應要有所區分；另有關容積獎勵、都市更新、通盤檢討等全市性法規以及發展局目前委託林建元教授研究「臺北市發展為適當容積都市之規劃」，跟本案作相互的檢討，希望有機會將3百多公頃商三（特）的土地，作基本面的調整。

5.針對第24組特種零售業甲組（煤氣、瓦斯、煤油等燃料）等鄰避使用，同意建設局的建議直接限制使用。

6.回饋公式計算同意地政處之建議，應將利得與外部成本分項計算。

7.檢討商業區使用可以依（1）為尋求符合合法使用（2）為改建增加容積（3）為地區整體開發等不同使用者的目的性之類型分別訂定計畫規定。

8.藉由商業區容積鬆綁並管制空地比、結合都市更新、促使建築改建真的發生，以激化都市結構實質的改變，是爾後商業區檢討值得思考研究的方向。

(三)第3次專案小組審查會議（93年12月15日）結論：

1.針對第2次專案小組會議結論第5項「針對第24組特種零售業甲組（煤氣、瓦斯、煤油等燃料）等鄰避使用，同意建設局的建議直接限制使用」以及第6項「回饋公式計算同意地政處之建議，應將利得與外部成本項計算」2項決議保留外，其餘予以確認。

2.同意在「不調整土地使用分區」前提下，討論申請商業區變更及回饋之相關機制；但對於土地分區使用的檢討，市府仍須秉持積極態度來處理。

3.對於新建、改建申請商業使用者，為符合商業區的精神同意設定樓地板使用比例的門檻，但是是否如發展局所提2分之1門檻，應確實評估後再做確認。

4.為解決商業使用或增加容積後所帶來的停車問題，法定停車位可否做為回饋計算項目？另停車位回饋部分轉為代金，是否恰當？發展局與交通局必須再斟酌考量。

5.針對停車管理處所提150輛停車位才符合接管成本，其計算依據如何？請下次會議提供資料說明。

(四)第4次專案小組審查會議（94年3月17日）結論：

1.同意變更基本條件第3、4條規定，基地規模應達2000平方公尺以上者，得申請容積獎勵。

2.關於基地新建、改建、增建需達1/2商業使用得申請容積率、建蔽率獎勵等條文（變更基本條件第2、5條），回歸現有相關條文之規定，予以刪除。

3.對於地政處所提回饋公式將利得與外部成本分開計算乙項，經發展局評估確難執行，仍依原公展方案進行討論。

4.針對停車管理處所提100個停車位才符合接管成本乙項，此等案例將會越來越多，請交通局及停管處再詳細精算之外，並請評估委外經管模式，於下次會議時提出說明。

(五)第5次專案小組審查會議（94年3月31日）結論：

1.專案小組第4次審查會議結論第2點修正為「關於基地新建、改建、增建需達1/2商業使用得申請容積率、建蔽率獎勵等條文（變更基本條件第2條）乙節，予以刪除，依現有相關條文之規定」。

2.關於建設局針對基地新建、增建、改建時，建議直接排除第12組公用事業（加油、加氣站）設置乙項，仍請市府於「社區參與實施辦法」等法令層次中針對商業區鄰避使用作嚴格、詳盡的規定。

3.變更回饋金之計算公式，建議作下列修正：

(1)V1：以2公里內，同級商業區街廓的平均公告現值做為計算基數。

(2)回饋停車格位仍維持37格以上，至於回饋停車位之處理，則由市府財政及交通單位另擬處理辦法。

(3)上述停車車位以20平方公尺為一個計算單位。

(4)R3：應註明其計算基準，並修正其參數名稱，以避免產生錯誤認知。

4.變更基本條件（公展說明書第5條）原住宅區變更為商業區之建築基地，其新建、改建時有關適用綜合設計放寬規定，請發展局敘明制定原委，於下次會議續行審查。

5.變更基本條件第1條對於建物變更使用中社區參與欄之規定內容，於下次專案會議時確認；其中針對毗鄰建築物則以建築本體四周15公尺範圍為計算範圍。

(六)第6次專案小組審查會議（94年5月16日）結論：

1.會議結論第三條第三款修正為「上述回饋停車車位以20平方公尺為一個計算單位」。

2.關於會議結論二，依建設局94年4月18日北市建二字第09431200400號函建議修正為：「關於建設局針對基地新建、增建、改建時，建議直接排除第12組公用事業（加油、加氣站）設置乙項，仍請市府於『社區參與實施辦法』、『臺北市土地使用分區管制規則附條件允許使用核准標準』等法令層次中針對商業區鄰避使用作嚴格、詳盡的規定」。

3.變更基本條件（公展說明書第5條）同意發展局建議刪除，依現行規定辦理。

4.同意發展局所提變更基本條件第1條對於建物變更使用中社區參與欄及備註欄之規定內容。

5.變更回饋條件第2條對於R3參數制訂標準，請加註說明並提委員會議確認。

6.公民或團體所提意見審查結論如后附綜理表。

附件2  臺北市都市計畫委員會公民團體陳情意見綜理表

案名	變更「修訂台北市主要計畫商業區（通盤檢討）計畫案」內有關商業區變更回饋相關規定案
編號	１	陳情人	許秀綢
陳情理由	建議位置：信義區忠孝東路五段499號一樓。 建議理由：希望變更為商二，自從捷運通了之後房屋裡面都有變化，外面下大雨裡面下小雨。
建議辦法	希望能改建，回饋任何條件都可接受。
專案小組 審查結論	1.本案係針對84年商業區檢討案內所劃設商業區回饋條件之檢討，而非分區之變更，特予說明。 2.至於因捷運通車造成房屋損壞之情形，則已由捷運工程局處理。
委員會議 決議	依專案小組審查結論辦理。
編號	２	陳情人	溫玉麟等2人、許榕芳、蕭碧香、許秀綢、江德榮、莊建杰、彭勝謀、陳明星、畢大清等2人
陳情理由	1.本區為供全市之零售業、服務業、娛樂業、金融事務所其有關商業活動，現場房舍老舊、防火避難已妨礙公共安全之虞，為滿足日後實際發展需求，應儘速予以考量發展。 2.變更商業區之開發規模限制，依84.9.27（八四）府都二字第八四○六四三七七號函變更商業區通盤檢討案，開發方式：本案商業區檢討原則上以不變更使用強度為原則，惟基地規模達1千平方公尺以上或與鐵路、捷運車站聯合開發者，得經台北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會或台北市都市計畫委員會審議決定….。 3.修訂後公展案93514府都規字第09305131400號之基地規模卻提高門檻達2千平方公尺以上得開發，已阻礙實際執行面之可行性，無法改善房舍老舊、非商業使用區之街廓做商業使用等違規使用、貨車裝卸貨佔用路幅，增加道路壅塞之情形。
建議辦法	為改善、提升我等社區生活品質及環境景觀，及兼顧發展現況與適度滿足居民需求，懇請針對開發基地規模仍維持達1千平方公尺以上之限制。
專案小組 審查結論	關於本陳情意見已於94.3.17第四次專案小組審查會議時說明，本計畫案關於2000平方公尺的門檻，屬於申請容積獎勵所制訂內容，至於基地新建、增建或改建，仍可依規定申請辦理。
委員會議 決議	依專案小組審查結論辦理。
編號	３	陳情人	李秀雲
陳情理由	建議位置： 信義區虎林段四小段4、5、6地號。 信義區松隆路294號。 建議理由： 本地段位於松山車站服裝商業圈，全省服裝批發集散地，來往人潮每日聚增，原規劃住宅已改為服裝批發買賣，急需導正為商業區。
建議辦法	1.獎勵都市更新，以提高容積率來鼓勵住戶改建商業大樓。 2.應調降放寬容積率之回饋金，其回饋金應延到土地過戶時連同增值稅一併課徵。
專案小組 審查結論	1.有關都市更新部分，可依都市更新條例及「臺北市都市更新自治條例」規定申請辦理。 2.本次計畫即檢討變更回饋金之調降，請參酌計畫內容辦理，至於回饋金是否可延到土地過戶時連同增值稅一併課徵乙項建議，非屬本會審議權責，移請執行單位參考。 3.本案係針對84年商業區檢討案內所劃設商業區回饋條件之檢討，而非分區之變更，因此有關松山車站服裝批發區變更為商業區建議，本陳情案已於93.11.1第一次專案小組審查會議時移請市府參考。
委員會議 決議	依專案小組審查結論辦理。
編號	4	陳情人	吳進明
陳情理由	建議位置： 士林區光華段一小段。 士林區中正路187巷。 建議理由： 本計畫將社區參與簡化及回饋降低，那誰能為居民防範環境因此惡化？尤其煤氣、瓦斯、爆竹煙火、歌廳、夜總會、餐飲業、機車修理、殮葬業都是破壞居住品質的行業，在導正商業健全發展之時，可考慮過原屬住宅區居民的居住權益？我們都是在台北置產居住的小市民，請不要為了商家犧牲居民。
建議辦法	（空白）
專案小組 審查結論	為促進商業發展並兼顧原有住宅區品質，所提之行業除應依臺北市社區參與實施辦法規定辦理外，專案小組已將公寓大廈管理組織機制納入變更條件中。
委員會議 決議	依專案小組審查結論辦理。
編號	5	陳情人	羅秀一、何逸松、李日南、林坤松、高阿良等500人
陳情理由	建議理由： 84年9月27日公告之「修訂臺北市主要計畫商業區（通盤檢討）計畫案」將本市303公頃住宅區變更為商業區（商三），依「臺北市土地使用分區附條件允許使用核准標準」規定，商業區（商三）得設置加油站但應辦理社區參與。另91年8月27日公告修訂「臺北市土地使用分區管制規則」，不允許住宅區設置加油站。 1.本計畫主要原則之一為「避免環境品質惡化」，近年來加油站事業蓬勃發展造成環境品質惡化及直接威脅人身安全已多有實證，且發展局於91年以發佈新聞表示「….住宅區居民仍普遍存有公共安全疑慮，造成心理不安….不再允許住宅區設置加油站」，則何以不應保護遭本計畫變更為商業區的住宅區居民？ 2.本計畫主要原則之二為「落實民眾參與」，然依現行「臺北市社區參與實施辦法」第16條規定，社區參與結果僅為目的事業主管機關之參考，且議員亦曾質疑其限制過嚴，參與太難，於如此機制之下，居民想透過社區參與禁止加油站設置無異緣木求魚。 3.近年來，加油站事業蓬勃發展，因設置數量、密度過高，已發生多起民眾抗爭加油站設置之案例，如士林芝山加油站、南港區西新里加油站，本區居民於92年3月亦為反對社區內新設第3座大型加油站而群起動員陳情，並籌組成立「反對設置士林加油站自救會」，其間投注人力、耗費心神之巨，非親身體驗難知其中之苦。今年，加油站業者又再次提出設置申請，本區居民又要再一次面臨抗爭的夢魘。陳情檢討84年修訂之「修訂臺北市主要計畫商業區（通盤檢討）計畫案」，將「臺北市土地使用分區管制規則」內「住宅區內禁設加油站」之精神納入，勿讓原屬住宅區的居民為本市商業健全發展付出犧牲生活品質的代價。
建議辦法	陳情人林坤松等500人為士林區中正路187巷周邊居民，本區原屬第三種住宅區，經84年9月27日公告之「修訂臺北市主要計畫商業區（通盤檢討）計畫案」變更為第三種商業區。自84年以來，本區居民才赫然發現----本區由住宅區變更為商業區後，加油站竟可合法設置於住宅咫尺之內，而91年8月27日修訂「臺北市土地使用分區管制規則」所新增「住宅區內禁設加油站」之規定，竟無法保護本區民免受加油站威脅？故本區居民特連署要求將「住宅區內禁設加油站」之精神納入本計畫，勿讓原屬住宅區的居民為本市商業健全發展付出犧牲生活品質之代價。
專案小組 審查結論	1.有關加油站之設置，除依臺北市土地使用分區管制規則規定申請外，應依「臺北市社區參與實施辦法」規定辦理社區參與。 2.另為保障生活環境，專案小組第五次審查會議時，依建設局之建議針對第12組公用事業（加油、加氣站）設置乙項，請市府於『社區參與實施辦法』、『臺北市土地使用分區管制規則附條件允許使用核准標準』等法令層次中針對商業區鄰避使用作嚴格、詳盡的規定。
委員會議 決議	依專案小組審查結論辦理。
編號	6	陳情人	張炳輝等44人
陳情理由	1.從政策面檢討：自從臺北市政府實施住三變更為商三特容積率不變，仍須回饋。實施10多年來，僅有10多個案件申請，換言之，平均1年只有1個案件申請，可以說是該都市計畫不適用，而且是失敗的政策。 2.從地方繁榮面檢討：住三變更為商三特之路段，大部分皆在面臨30米以上道路，尤其在老舊社區，以本案件為例，陳情人等之房屋位置在松山路與松隆路邊，位於松山火車站正對面，生意興隆，地區繁榮，自然形成成衣批發市場加工區，民眾已將住宅變更為商業（營業）使用，這是實際需要，而政府的都市計畫係民國四十八年編定住宅區至今，房屋已老舊、龜裂、漏水，急需更新，才能促進地方繁榮進步。 3.從回饋面檢討：現有規定住三變更為商三特容積率不變，住戶無法將現有房屋更新，本人等現有房屋係四層樓房，如容積不變拆除重建也是四樓，還要回饋，是都市更新的障礙。
建議辦法	1.目前編定商三特之地段，大部分都在老舊社區，而且已變更為商業使用之住三，政府應將容積率比照商三，其增加容積，產生之受益，地主應繳回饋金可在建築設計規範明訂，於申請使用執照核准，地主辦理土地過戶繳納增值稅附帶一併開徵，如同工程受益費方式開徵，因房屋出售地主才有錢繳回饋金。 2.政府應鼓勵並且獎勵都市更新，才能繁榮地方，增加稅收，政府與住戶皆受益才是量好的政策。
專案小組 審查結論	1.本案係針對84年商業區檢討案內所劃設商業區回饋條件之檢討，並未涉及該計畫分區變更及容積率調整等議題。 2.關於繳交回饋金之建議，非屬都市計畫討論範圍，請執行單位參考。 3.都市更新部分，可依都市更新條例及「臺北市都市更新自治條例」相關規定辦理。
委員會議 決議	依專案小組審查結論辦理。
編號	7	陳情人	臺北市建築開發商業同業公會
陳情理由	辦理本市都市計畫「變更『修訂臺北市主要計畫商業區（通盤檢討）計畫案』內有關商業區變更回饋相關規定案」中，針對商業區變更基本條件新訂第二條「基地新、增、改建需達1/2商業使用其建蔽率始得依商業區規定辦理」及第五條「基地新、改建需達1/2商業使用始得申請綜合設計放寬」等規定，對商（特）基地而言，上揭規定之公平性及合理性有待商榷： 1.商業區基地區位不一，除合適地點規劃為大型百貨賣場外，商業活動可及樓層有限，觀諸本市現有商業區使用情形，商用樓板多僅及於地面鄰近樓層即為明證。故商特基地變更後准其適用商業區建蔽率規定，恰可提升商特基地改建意願，並可於低層規劃較多商用面積。而「商特」基地若已繳交回饋申請變更為商業區，強責基地過半作商業使用始准適用綜合設計獎勵規定，對於「商特」基地而言實有不公，更阻滯「商特」基地配合政策目標申請新、改建之意願。 2.另查行政院於93年3月31日第2884次院會通過經濟建設委員會會同各部會所研提的「服務業發展綱領及行動方案」，秉持「開放、競爭」的思維模式，鬆綁土地使用管制，將商業區土地使用項目由正面表列改採負面表列，除不相容使用項目外，積極放寬商業區使用彈性以支撐服務業發展平台，變更計畫中前述規定與經建會政策目標背道而馳。
建議辦法	建請刪除商業區變更回饋相關規定案第二條「基地新、增、改建需達1/2商業使用其建蔽率始得依商業區規定辦理」及第五條「基地新、改建需達1/2商業使用始得申請綜合設計放寬」等規定。以建構公平、合理計畫內容，促進計畫目標之達成。
專案小組 審查結論	依本案專案小組第四次及第六次審查會議決議已刪除所陳二項規定，其開發則依現行規定辦理。
委員會議 決議	依專案小組審查結論辦理。
編號	8	陳情人	周亦平（09430168800）
陳情理由	建議住址：臺北市延吉街60號4至7樓。 建議理由： 1.華大賓館成立於75年，自78年起經市府列為輔導合法化之旅館之一。 2.延吉街60號原屬住四，現已改為商三特。華大賓館所處建物，樓高7層，1樓店鋪、2樓2戶及3樓1戶為住宅、3樓1戶及4至7樓均為華大賓館所有。 3.依規定，必須2樓2戶及3樓1戶均非住宅使用或均出具住戶同意書，華大賓館才可能符合條件，變更使用。如此條件，實非陳情人所能控制。一般旅館業，於第三種商業區原本允許設置，並未附加任何條件。華大賓館所處地區，已變更為第三種商業區，依劃設目的，華大賓館應得變更為一般旅館使用，似不應受到所訂樓層及規模限制，對於存在已久既有旅館，應酌情寬容，不應一體適用。
建議辦法	對於「修訂臺北市主要計畫商業區（通盤檢討）計畫」中「建物變更使用」之「樓層及規模」限制，建議修正為： 原住宅區變更為商業區者，其建築物申請變更為非住宅使用時，需符合下列條件之一： 1.其同層及以下諸樓層需均非供住宅使用或取得同層及以下諸樓層供住宅使用之住戶同意書。 2.符合商業區核准條件且使用已達10年以上者，得不受前項條件限制。
專案小組 審查結論	（本案於專案小組審查完竣後提出，無專案審查意見。）
委員會議 決議	本陳情地點目前仍屬於第三種住宅區，依法需整棟建築申請才得做為旅館使用，關於其陳情議題，則由市府另案處理。

臺   北   市   都   市   計   畫   審   核   摘   要   表
項    目	說                        明
都市計畫名稱	「變更『修訂台北市主要計畫商業區（通盤檢討）計畫案』內有關商業區變更回饋相關規定案」
都市計畫 法令依據	都市計畫法第27條第1項第3款
申請單位	臺北市政府
辦理單位	臺北市政府
本案公開展覽起訖日期	自民國93年5月18日起公開展覽30天（刊登於93年5月15日中國時報、93年5月16日自由時報）。
本案說明會 舉辦日期	93年5月27日於士林區行政中心大禮堂 93年5月28日於中山區松花區民活動中心 93年6月1日於大安區行政中心集會堂 93年6月4日於松山區行政中心大禮堂 共舉辦4場說明會。
公民團體對本案之反映意見	共8件（詳綜理表）
本案提交各級都市計畫委員會審核結果	一、本案經提本市都市計畫委員會93年7月29日第532次委員會議決議：「本案因涉及本市商業區發展政策，由李委員永展、張委員桂林、張委員章得、陳委員鴻明組成專案小組，請李委員永展擔任召集人，詳予審查後再提會審議；至於其他未與會委員則於會後逐一調查是否加入本專案小組」。 二、本案於93年9月3日本市都市計畫委員會第533次委員會議決議：「專案小組成員增加吳委員光庭、黃委員武達、邊委員泰明、徐委員木蘭、林委員志盈5位委員」。 三、本案專案小組因李委員永展受聘為內政部都市計畫委員會委員，於94年1月27日本市都市計畫委員會第539次委員會議決議：「請邊委員泰明擔任召集人」 四、本案專案小組分別於93年11月1日、93年11月19日、93年12月15日、94年3月17日、94年3月31日、94年5月16日召開6次專案小組審查會議，經都市發展局94年6月30日北市都規字第09432792700號函送修正內容對照表，全案提94年7月7日第544次委員會議決議： (一)本案依專案小組審查結論及都市發展局修正內容對照表修正通過 (二)公民或團體所提意見審決如后附綜理表。